Barrierefreier Badumbau zur Miete — was geht, wer zustimmt, wer zahlt

Das eigentliche Problem ist selten das Bad

Ein typisches Bild: Ein älteres Ehepaar wohnt seit über zwanzig Jahren in derselben Wohnung. Das Verhältnis zum Vermieter ist gut, die Lage passt, die Wohnung wäre für das Alter grundsätzlich geeignet. Nur die Badewanne wird von Jahr zu Jahr mehr zur Hürde — geduscht wird darin täglich, gebadet nie, und jeder Einstieg ist ein kleines Risiko.

Was in dieser Situation meistens fehlt, ist nicht die Möglichkeit, sondern das Gespräch. Viele Mieterinnen und Mieter sprechen ihren Vermieter gar nicht erst an, weil sie mit Beträgen jenseits von 10.000 € rechnen und niemanden mit einer Forderung behelligen wollen, von der sie annehmen, sie sei unverschämt. Die Annahme ist der Fehler — nicht die Zurückhaltung.

Es kommt vor, dass gute Mietverhältnisse an einem Sturz im Bad enden, den ein Gespräch und ein Arbeitstag hätten verhindern können.

Der Zuschuss gilt auch zur Miete

Das ist die erste Sache, die geklärt gehört, weil sie das Gespräch mit dem Vermieter verändert: Der Zuschuss nach § 40 Abs. 4 SGB XI knüpft an den Pflegegrad an, nicht an das Eigentum an der Wohnung. Wer pflegebedürftig ist und zu Hause gepflegt wird, hat denselben Anspruch — ob die Wohnung ihm gehört oder nicht.

Es gelten dieselben Bedingungen wie überall: ab Pflegegrad 1, bis zu 4.180 € je Maßnahme, und der Antrag muss vor Umbaubeginn genehmigt sein. Die Einzelheiten stehen unter Kosten und Zuschuss.

Für das Gespräch heißt das: Sie kommen nicht mit einer Bitte, sondern mit einem Angebot, dessen größter Teil bereits finanziert ist.

Die Zustimmung der Vermieterin: § 554 BGB

Ein Badumbau ist eine bauliche Veränderung der Mietsache. Sie braucht die Erlaubnis der Vermieterin oder des Vermieters — aber nicht deren Wohlwollen allein.

§ 554 BGB („Barrierereduzierung, E-Mobilität, Einbruchsschutz") gibt Mieterinnen und Mietern einen Anspruch darauf, dass ihnen bauliche Veränderungen erlaubt werden, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen. Der Anspruch entfällt, wenn die Veränderung dem Vermieter auch unter Würdigung der Mieterinteressen nicht zuzumuten ist. Eine Vereinbarung, die den Mieter davon abweichend schlechterstellt, ist unwirksam.

Praktisch bedeutet das nicht, dass man den Umbau erzwingen sollte — in einem funktionierenden Mietverhältnis führt ein Gespräch schneller zum Ziel als ein Paragraf. Es bedeutet, dass Sie nicht bittstellend hineingehen müssen.

Warum sich der Umbau für Eigentümer rechnet

Die Erfahrung aus den Terminen, die wir gemeinsam mit Mietern und Vermietern gemacht haben, ist bemerkenswert eindeutig: Die meisten Vermieter sagen nicht Nein, weil sie den Umbau ablehnen, sondern sie sagen erstaunt Ja, weil er deutlich weniger kostet als erwartet. Vier Argumente, die dabei zählen:

• Langjährige Mieter sind gute Mieter. Wer seit zwanzig Jahren pünktlich zahlt und die Wohnung pflegt, ist der wirtschaftlich beste Zustand, den eine Wohnung haben kann.
• Ein Mieterwechsel ist teuer. Renovierung, Leerstand, Maklerkosten und Verwaltungsaufwand summieren sich schnell auf mehr, als der Badumbau gekostet hätte.
• Die Wohnung wird besser vermietbar. Ein barrierearmes Bad ist ein Ausstattungsmerkmal, das eine wachsende Zahl von Interessenten aktiv sucht — der Umbau nutzt auch dem übernächsten Mietverhältnis.
• Die Kosten lassen sich steuerlich geltend machen. Ob als Erhaltungs- oder als Modernisierungsaufwand, klärt der Vermieter mit seiner Steuerberatung — die Frage gehört ins Gespräch, die Antwort nicht auf diese Seite.

Ein dokumentierter Fall aus dem Großraum Saarbrücken (2022): Der Vermieter übernahm nach einem gemeinsamen Besichtigungstermin die kompletten Umbaukosten und erhöhte die Miete um 20 € im Monat. Damit hatte sich die Investition in weniger als fünf Jahren gerechnet — und seine Mieter können in der Wohnung bleiben, auch wenn später Pflege nötig wird.

Was es kostet — die Zahlen, die das Gespräch entkrampfen

Der Grund, warum so viele dieses Gespräch nicht führen, ist eine falsche Zahl im Kopf. Deshalb hier die richtigen Größenordnungen. Sie stammen aus dem Jahr 2022 und sind nicht auf heutige Preise fortgeschrieben — als Verhältnis stimmen sie weiterhin:

Preisstand 2022, unverändert dokumentiert und ausdrücklich nicht aktualisiert. Verbindlich ist allein das Festpreisangebot nach dem Aufmaß.

Der entscheidende Punkt: Beim Systemumbau muss nicht das ganze Bad neu gemacht werden. Es werden keine Fliesen abgeschlagen, es entsteht kein Bauschutt, und der Umbau ist in der Regel an einem Tag erledigt. Fünfstellig wird er dadurch nicht. Wie das abläuft, steht unter Wanne raus, Dusche rein.

Und wenn kein Pflegegrad vorliegt?

Dann entfällt der Zuschuss — der Umbau bleibt möglich und ist, siehe oben, günstiger als befürchtet. Zur Miete kommt in diesem Fall die Frage dazu, wer zahlt. Beide Wege sind üblich: Der Vermieter übernimmt und legt es (im gesetzlichen Rahmen) auf die Miete um, oder die Mieter zahlen selbst und vereinbaren dafür, dass nicht zurückgebaut werden muss. Was besser passt, entscheidet die Situation — festhalten sollte man es in beiden Fällen schriftlich.

Weiterlesen

Stand: August 2026. Die Ausführungen zu § 554 BGB und § 40 Abs. 4 SGB XI geben den Inhalt der Normen sinngemäß wieder und ersetzen keine Rechtsberatung. Für die Auslegung im Einzelfall — insbesondere zur Zumutbarkeit und zur Rückbaupflicht — wenden Sie sich an eine Rechtsanwältin, einen Mieterverein oder eine Verbraucherzentrale. Die genannten Preise sind dokumentierte Werte des Jahres 2022 und ausdrücklich nicht fortgeschrieben.